出租方未事先通知承租方即出售房屋，因侵犯承租人优先权被判赔
什么是承租人的优先购买权？房屋租赁合同履行过程中，出租方拟对外出售被出租的房屋的，是否需事先通知承租人？哪些情况下，会被认定出租方侵犯了承租方的优先购买权？承租方优先购买权被侵犯了，承租方应该怎么办？可以要求出租方赔偿吗？出租方哪些损失可以要求出租方赔偿呢？
案情介绍：
上海XXXX投资管理有限公司（以下简称“管理公司”）与XXXX餐饮服务有限公司（以下简称“餐饮公司”）签订了房屋租赁合同，将位于上海某地的店铺（以下简称“店铺”）出租给餐饮公司，经营使用。租赁期限为十年，自2003年4月1日起至2013年3月31日止。餐饮公司于2009年初对餐饮公司进行了二次装修。
2012年11月份，餐饮公司突然接到管理公司通知，告知其承租的店铺已通过拍卖方式卖给了XXX贸易（上海）有限公司（以下简称“第三方”）。虽然，该第三方即与餐饮公司联系，并明确表示，租赁合同到期后，不会与餐饮公司续签租赁合同，请餐饮公司及时做好搬离工作。
餐饮公司于2013年1月15日向上海市闸北区人民法院提起了诉讼，将管理公司列为被告，起诉要求：1、判令被告赔偿原告装修损失人民币60万元；2、判令被告赔偿原告员工安置费30元；3、判令被告赔偿原告经营损失30万元；4、诉讼费及评估费由被告承担。
餐饮公司诉称：根据《房屋租赁合同》规定，管理公司出卖店铺时仍处于房屋租赁合同租赁有效期内。根据《合同法》及相关法律法规的规定，管理公司出卖店铺时，餐饮公司作为承租人享有优先购买权。然而，管理公司出售店铺时却未提前通知餐饮公司，而是在店铺出卖后才通知承租人，侵犯了餐饮公司的优先购买权。餐饮公司因此遭受了损失，管理公司理应赔偿。
管理公司辩称：店铺拍卖前通过快递将房屋拟进行拍卖的通知送达了原告的工作人员，被告已经履行了告知义务。而且，原、被告《房屋租赁合同》于2013年3月31日即到期，而根据《房屋租赁合同》规定，原告拟续约的，应于合同到期前6个月书面通知被告，但被告并未书面通知原告，所以原告本身也是不打算续约的。拍卖以后，原告的承租权也未收到影响，仍然可以继续承租至2013年3月31日。原告主张的装修费、员工安装费等经济损失均非被告造成，不同意原告的诉讼请求。
判决结果：
上海市闸北区人民法院认为，出租人出卖房屋的，应当在出卖前合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告虽然提供了快递，但该快递上无原告工作人员签字，无法充分证明该快递送达至原告。被告未在合理期限内履行通知义务，侵害了原告行使优先购买权，原告要求被告承担赔偿责任，应予支持。但是，侵犯有优先购买权所致的损失从理论而言仅是或然性的损失，而非必定产生，只有在确定承租人能够实现优先购买权的情况下，该损失才成为必然。由于承租人能够实现优先购买权属将来发生的未证事实，具有不可预知性，不能直接认定为构成侵权责任的构成要件，倘在尚未证实必定发生此种事实的情况下，即要求侵权人承担所有的损害赔偿责任，似有违法律的公平。故，法院认为界定侵犯优先购买权的损害赔偿责任，应当考量租赁双方的过错程度、优先购买权行使的盖然性以及个案的具体情况等等。
闸北区法院判决：1、被告管理公司于判决生效之日起赔偿原告各类经济损失共计60万元；2、驳回原告其他诉讼请求。
律师分析：
房屋租赁关系中，有两个特殊的理念，即“买卖不破租赁”和“优先购买权”。本案中，就是因为管理公司侵犯了餐饮公司的优先购买权而引发的诉讼。房屋租赁关系中承租人的优先购买权法律依据为《中华人民共和国合同法》第230条，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
因此，如果出租人出卖房屋的，未在出卖之前的合理期限内通知承租人的，就侵犯了承租人的优先购买权，需赔偿承租人的损失。那么，该等情况下，承租人哪些损失可以要求出租人赔偿呢？
关于侵犯优先购买权的赔偿范围，中国目前尚无具体明确的法律规定。律师认为，损失赔偿范围可参考下列规定：
《合同法》第一百一十三条规定：“……给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第一款规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”
根据律师的实务经验，现有的司法实践中，“损失”包括直接损失和间接损失。在侵犯优先购买权的案件中，直接损失可能包括（1）承租人购买相同或类似房屋的成本损失；（2）承租人的装饰装修残值；（3）承租人搬离房屋导致的其他必然损失。
本案中，餐饮公司并未主张购房的差价款，而提出了装修损失、人员损失、经营损失等。可见。其实，装修损失、人员损失、经营损失都是小头，承租人购买相同或类似房屋的成本损失才有可能是大头。如果出租人出售房屋低于同地段同类房屋出售的市场价格的，两者的差价就需要赔偿给承租人。因为，如果承租人同等条件购买了承租人出售的房屋，其就不需要支付前述差价，因此，该等差价显然属于承租人的损失。本案中，店铺面积有800多平米，即便差价仅为1500元/㎡，差价总额应高达人民币120万元。
优先购买权纠纷中，诉讼阶段，房屋购买差价以及房屋装修损失等，除非出租方认可承租方的主张，一般均委托法院指定有资质的鉴定机构进行鉴定。原则上，根据鉴定结果来确定房屋差价和装修损失（该等装修损失一般指装修残值，而非全部装修费用）。除非鉴定结果不存在房屋差价或装修损失，否则鉴定房屋差价或鉴定装修损失的鉴定费，只要认定被告确实侵犯了原告优先购买权，鉴定费一般由被告承担。因此，优先购买权纠纷诉讼中，被告应考虑到该块成本支出。
司法实践中，诸多承租人在优先购买权被侵犯时，并未要求出租人赔偿损失，而是要求确认出租人和第三方签订的《房屋买卖合同》无效。该等请求不会获得支持的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》21条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，为避免不必要的诉讼成本，律师建议，一旦承租人优先购买权被侵犯的，承租人应直接起诉出租人，要求其赔偿损失。
律师提醒：
本案中，管理公司其实是知道优先购买权的问题的，所以事先通知了餐饮公司。但是，因为管理公司未注重保留已通知的证据，仅是委托一般的快递公司投递通知，该快递公司不规范操作，快递通知单上无承租人签字、盖章，以致管理公司无法提供充分的证据来证明其已履行了通知义务，从而导致管理公司被认定为侵犯了餐饮公司的优先购买权。
因此，律师提醒，房屋租赁合同到期前，出租方拟出卖房屋的，一定要事先通知承租方。并且，出租方一定要保留相关已通知承租方的证据。出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。当然，如有可能，要求承租方在通知书上盖章或签字最为稳妥。有了承租人的签字和盖章，承租人无法否认出租方已经通知的事实。
另外，律师还要提醒出租方注意的是，出租方拟在租赁合同有效期限内出售房屋的，不仅要事先通知承租方拟出卖房屋的事实，而且还要提前一定的合理期限。比如，明天房屋就打算拍卖了，出租方今天才通知承租方，显然就不合理。关于合理期限，如果是采取拍卖方式，出售房屋的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。如果未采取拍卖方式，通过一般方式对外销售的，应根据实际情况而定，不宜强制划一。不过，《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”因此，为稳妥起见，如果出租人通过一般方式对外销售房屋的，建议至少提前3个月书面通知承租人，以免遭受不必要的风险。
（本文作者 冯小敏 律师）
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